El pasado 27 de julio Sogepsa ha puesto en marcha un concurso público para ofertar la venta de todas las parcelas de sus proyectos residenciales, sobre las que se edificarán 1.505 viviendas, con la finalidad de recuperar 47 millones de euros, en el plazo de dos meses.
Entre las parcelas ofertadas incluidas en el concurso, un 30% corresponden al proyecto residencial La Magdalena, en Avilés, que desde su expropiación en el 2007 ha estado envuelto en numerosas polémicas que se han sustanciado en los tribunales de justicia con un incremento del justiprecio del 40% y con la intervención de la Comisión Europea que declaró ilegales las actuaciones del Gobierno del Principado y Sogepsa por vulnerar los principios de transparencia y libre concurrencia, y que ampara actualmente una demanda en curso por responsabilidad patrimonial de la Consejería de Infraestructuras y Ordenación del Territorio por haber vulnerado las directivas comunitarias.
Este proyecto es el paradigma del modus operandi de Sogepsa y extrapolable al resto de sus actuaciones y por ello es un buen referente para analizar el papel de Sogepsa en un entramado presidido por la opacidad y donde la gestión de suelo expropiado se presumía, de acuerdo con información colateral dispuesta, que Sogepsa renunciaba a sus propios beneficios como inversor en favor de los constructores.
La presunción que pesa sobre esa transferencia de beneficios en el pasado es una confirmación en el concurso público convocado por Sogepsa, al menos, para la venta de las parcelas sobre las que se edificarán 442 viviendas en La Magdalena. El precio base de licitación del concurso público de las parcelas aporta un dato clave que hasta la fecha fue ocultado y silenciado. Nos referimos al precio de venta de las parcelas. Ha llegado el momento de que, con la completa información de la que ahora se dispone, se evalúe con precisión si con este concurso público se permite transferir dinero público al sector privado.
Las cuestiones a abordar es si las parcelas se venden con beneficio o pérdida, y en qué medida el beneficio del proyecto que como inversor le corresponde a Sogepsa se recupera con el precio de enajenación de las parcelas o se transfiere a los compradores de las mismas. Las fuentes de información para este análisis proceden de documentos oficiales elaborados por Sogepsa : Expediente de Expropiación, Memoria de Viabilidad Económico-Financiera, Pliego de condiciones del Concurso Público y BOPA.
La Memoria de Viabilidad Económico-Financiera (en adelante MVEF), elaborada por Sogepsa en octubre de 2007, permite evaluar el coste de las parcelas, el Concurso Público determina el precio mínimo de venta de las parcelas y el Expediente de Expropiación (EE), el beneficio del proyecto a distribuir entre los inversores, es decir entre Sogepsa y Constructores
Coste, Precio de Venta de las parcelas y Margen. Los costes de las parcelas por vivienda, sus precios de venta mínimos y los márgenes estimados por vivienda son los siguientes de acuerdo con la información de los citados documentos :
-Terrenos y gastos urbanización s/ MVEF, 23.993.345 euros.
-Gastos financieros s/ MVEF (desde 2007 hasta 30.06.11), 2.488.488 euros.
-Gastos financieros estimados (de 01.07.11 a 30.06.17), 3.317.984 euros.
-Total Gastos Directos incurridos a recuperar, 29.799.817 euros.
-Número de viviendas repercutibles s/ MVEF y EE (949 viviendas - 10% cesión), 854.
-Coste de parcela por vivienda, 34.894 euros.
-Precio venta parcela por vivienda (precio licitación s/concurso público), 32.506 euros.
-Margen venta parcela por vivienda (pérdidas), -2.238 euros.
El propio concurso público oferta unos precios mínimos de licitación que, de confirmarse, implicaría que las parcelas de las 442 viviendas objeto de concurso aportarían unas pérdidas por vivienda de 2.238 euros a Sogepsa, en total 989.196 euros, a los que habría que añadir los gastos de estructura o indirectos de gestión correspondientes del periodo 2007-2017.
Las bases del concurso público. Resulta inadmisible que un concurso público fije un precio de salida que no recupere ni la inversión realizada. Sogepsa dilapida y malversa su principal activo: las parcelas residenciales.
Los terrenos expropiados se podrán vender a constructores con pérdidas para Sogepsa y con un triple beneficio para los compradores que adquieren unos terrenos expropiados por debajo del precio de mercado a los que se añade una segunda rebaja de 2.238 euros/vivienda y que además reciben la cesión de los beneficios que le corresponderían a Sogepsa por su papel como urbanizador de las parcelas
Estas bases no solo permiten vender por debajo de precio de coste, sino que los criterios de valoración de ofertas no adjudican las parcelas a la mejor oferta económico financiera. Excluye de la adjudicación las ofertas con pago aplazado si se presenta otra al contado, aunque el precio de compra de la primera sea superior a la segunda. Es decir si por una parcela se presenta una oferta de 100.000 euros con pago al contado y otra oferta por 150.000 euros con pago aplazado a 3 meses, se adjudica a la primera por 100.000 euros y se penaliza a la segunda con su exclusión del concurso. Sí, han leído bien. Y no es ciencia-ficción. Son la bases del concurso de Sogepsa para adjudicar con "transparencia", "racionalidad", "eficacia" y "eficiencia" sus parcelas.
La degradación y mediocridad en la gestión de Sogepsa no tiene límite y en su huida hacia adelante ya se adoptan decisiones al margen de los más elementales y básicos conceptos financieros y de racionalidad económica que deberían presidir las adjudicaciones de las parcelas. Lejos de homogeneizar las ofertas de pago al contado y a plazo, para elegir la mejor opción para los intereses de Sogepsa, se opta por una decisión parvularia, que se sitúa en las antípodas de la gestión empresarial y, sobre todo, de los intereses de los ciudadanos asturianos que no tardarán en hacerse cargo de los agujeros de Sogepsa.
El reparto de los márgenes del proyecto y el precio de venta de las parcelas. El precio de venta de las parcelas es importante para conocer los márgenes de las operaciones, pero es crucial para conocer como se distribuye el margen del proyecto entre sus dos inversores: Sogepsa, como gestor de la urbanización y los compradores de las parcelas gestores de la edificación.
Según se deduce del Expediente de Expropiación, la Memoria de Viabilidad Económico-Financiera y el BOPA, el margen de beneficio por vivienda en el residencial de La Magdalena es del orden de 50.000 euros/vivienda, de los cuales atendiendo al nivel de inversión, plazos de recuperación de la inversión y riesgo de la operación, serían atribuibles a Sogepsa del orden de 30.000 euros/vivienda y a los promotores constructores 20.000 euros/vivienda, aproximadamente
La incorporación del beneficio, que legítimamente le corresponde a Sogepsa, a su patrimonio, debería realizarse a través de los precios de venta de las parcelas que deberían enajenarse con un beneficio de 30.000 euros/vivienda, que contrasta con las pérdidas de 2.388 euros/vivienda que se producirían en caso de enajenar las parcelas al precio base de licitación del concurso público.
Esta renuncia de Sogepsa a sus beneficios no significa una disminución del precio de venta de la vivienda protegida cuyo importe está regulado en una tarifa fija e independiente del precio de venta de las parcelas. Y, por consiguiente, los compradores de las viviendas se quedan al margen de esta liberalidad.
Quién sí se beneficia de esta renuncia de Sogepsa es precisamente el comprador de las parcelas que incrementa su margen por vivienda en 30.000 euros, de tal forma que el beneficio del proyecto, 50.000 euros, pasa a integrarse en el patrimonio de los promotores-constructores.
En su primera intervención en la Junta General del actual Consejero de Infraestructuras y Presidente de Sogepsa se comprometió a elaborar un plan de viabilidad y ahora sorprende con un concurso público para enajenar el principal activo de Sogepsa, sus parcelas residenciales, con unas bases que permiten vender a pérdidas, que permiten excluir de la adjudicación las mejores ofertas, y que permite transferir el beneficio de Sogepsa a los constructores.
Si este plan de venta de parcelas se materializase y se vacía a Sogepsa del único recurso disponible para generar beneficios, ¿cual sería el plan de viabilidad que va a presentar el Consejero/Presidente a la Junta General? ¿El del resto de las deudas, con cargo del erario público?
Afortunadamente, este concurso público está llamado a otro rotundo fracaso de Sogepsa. Siguiendo con el ejemplo de La Magdalena se pretende vender en menos de dos meses, y en pleno periodo vacacional, 15 parcelas, de las cuales no se ha sido posible vender ni una en los últimos 7 años, para edificar 442 viviendas, cuando las ventas de vivienda nueva en Avilés en los dos últimos años ha sido, según el Ministerio de Fomento, de 35 viviendas/año. Sin perder de vista que en la última década la vivienda libre redujo su precio en un 26% y el precio de la vivienda protegida se incrementó por la Consejería de Infraestructuras en un 23%.
La venta de viviendas no depende de discursos vacíos de realidad, ni de concursos públicos ilusos, sino del mercado inmobiliario que es quien define la demanda de vivienda y, en consecuencia, la venta de parcelas.
Como ha venido sucediendo en este proyecto de La Magdalena el tiempo da y quita razones y pone a cada uno en su sitio. Y veremos si el fracaso se consuma o aparece algún fondo buitre o similar para adquirir las parcelas a precio de ganga, negociar recalificaciones urbanísticas y especular con los terrenos. O bien si con este concurso público estamos ante un ejercicio veraniego de marketing político para aparentar transparencia en un intento de lavado de cara de Sogepsa por sus presuntas corruptelas e irregularidades que ha destapado el informe de auditoría. O si el fracaso de este concurso público es útil para buscar argumentos políticos en aras de defender la nacionalización de la deuda de Sogepsa. El tiempo resolverá las incógnitas sobre las razones de fondo de la convocatoria de este concurso público.
