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Análisis

El alquiler en España, por las nubes

El precio medio ronda los 860 euros, casi un 3% más que hace un año - "El mercado está atomizado y es imposible de homogeneizar", dice Fernando Encinar, de Idealista

Los precios en el mercado del alquiler han subido un 3%.

Los precios en el mercado del alquiler han subido un 3%. Archivo

Es una de las principales formas de tenencia de pisos en la actualidad, aunque su evolución al alza en el precio está provocando que a un ciudadano medio le cueste el acceso. El alquiler ha sido, históricamente, un mercado en continuo descenso. En 1950, el 50% de la población española tenía su vivienda principal en este régimen, mientras que en 2001 se volvía a alzar hasta llegar al 21.1% tras haber llegado hasta el 17%.

En la actualidad, el alquiler, en otros tiempos una alternativa casi obligada a la compra cuando no se tenía dinero, aglutina ciudadanos que prefieren esta forma de vida antes que meterse en la ardua carrera de pagar una hipoteca, aunque en los últimos tiempos los precios, por las nubes, están haciendo tambalear el mercado y, sobre todo, los sueldos de los inquilinos. El precio medio de la vivienda en alquiler ronda los 860 euros, lo que supone un incremento respecto al año anterior de casi un 3%, según se desprende del 'Estudio sobre el precio medio de alquiler de viviendas. España 2019' realizado por Alquiler Seguro.

"El mercado del alquiler se ha convertido en clave para el sector inmobiliario en los últimos 10 años. Antes de 2007 era absolutamente minoritario y no suscitaba ningún interés mediático ni político. Pero los duros años de crisis han traído un cambio de mentalidad en los españoles, que se decantan cada vez más por el alquiler. No es un cambio momentáneo, sino que el alquiler ha venido para quedarse", sentencia Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista. "En este sentido, en los últimos años hemos experimentado un enorme crecimiento de la demanda que no ha ido acompañado de un incremento similar por parte de la oferta, lo que ha provocado tensiones alcistas en los precios. Aun así, el precio del alquiler tiene un techo y ya comienzan a notarse caídas en los principales mercados: en Barcelona descendieron por segundo año consecutivo y en Madrid se redujeron por primera vez durante el último trimestre", añade.

+1.221euros cuatro habitaciones en Baleares

+1.538euros cuatro habitaciones en Guipúzcoa

+1.481euros cuatro habitaciones en Madrid

Aunque lo cierto es que, en los últimos estudios realizados, pese a hablar de una moderación de los precios, hay comunidades autónomas que marcan récord. Baleares se sitúa a la cabeza de las regiones con las cuotas más altas de las viviendas en alquiler. En el archipiélago, un inquilino paga de media unos 1.221 euros por un inmueble, un 2% más de lo que costaba hace un año. Los más caros según el número de dormitorios y el lugar dónde están ubicados son los de cuatro habitaciones situados en Guipúzcoa, donde se llega a un precio medio de 1.538 euros, seguido de Madrid, con rentas mensuales medias de 1.481 euros.

Real Decreto Ley

"En estas ciudades el mercado del alquiler está atomizado y es imposible establecer un patrón homogéneo para todas, excepto que la demanda en las mismas sea mayor que la oferta", comenta el experto para añadir que "las grandes ciudades (Madrid, Barcelona o Bilbao) son polos de creación de empleo, por lo que son muchas las personas que van a vivir en ellas. El aumento de la demanda sin un crecimiento igual de la oferta conlleva inevitablemente una subida de precios".

Así, pese a existir un Real Decreto Ley que se presuponía ya aprobado, el Gobierno ha dado marcha atrás de cara a las elecciones y lo ha paralizado. En concreto, se habrían aprobado medidas para ayudar a las administraciones locales de cara a los planes de vivienda, la rehabilitación para reaprovechar el parque de viviendas existente, y para viviendas sociales, particularmente para viviendas sociales de alquiler, ya que, según la vicepresidenta del Gobierno, Carmen Calvo, "apenas existe" en la actualidad.

"Para tener un mercado de alquiler sano y ajustado serían deseables medidas que incentivaran la aparición de nuevas viviendas y que se permitiera la construcción de obra nueva en zonas con alta demanda"

Fernando Encinar - Jefe de estudios en Idealista

Por otro lado, ya se aprobó otro Real Decreto que limita las subidas anuales de los precios al incremento del IPC para todos los contratos nuevos durante la duración del contrato firmado, y finalmente no contempla la bonificación del 80% del IBI para el alquiler de vivienda habitual cuya renta fuese inferior a la determinada por el índice de referencia del precio del alquiler de vivienda.

Así pues, en cómputo general, según el 'Estudio sobre el precio medio de alquiler de viviendas. España 2019', un inquilino destina hasta un 37% de sus ingresos mensuales en pagar el alquiler. "A nivel nacional, los precios siguen subiendo, pero la tasa de crecimiento se ha reducido a la mitad en el último año y en las grandes ciudades los precios parecen haber tocado techo y están comenzando a ajustarse", explica Encinar. "Para tener un mercado de alquiler sano y ajustado a la realidad de las ciudades serían deseables medidas que incentivaran la aparición de nuevas viviendas en este régimen y que se permitiera la construcción de obra nueva en zonas con alta demanda", dice.

Vivienda turística

Por otro lado, el mundo del piso compartido ha dado una vuelta de tuerca y ya no está destinado solo a gente joven o estudiantes, algo que se viene dando, según Encinar, desde el año 2005. "En ese año nuestra intuición nos decía que era un fenómeno para estudiantes y personas jóvenes, pero a los pocos meses comprobamos que la edad media de las personas que compartían era de 27 años. Esa cifra ha ido aumentando en los últimos años, con más fuerza en los años de la crisis, hasta situarse en los 30 años de media".

El Gobierno aprobará que las comunidades de vecinos puedan limitar el alquiler turístico. Álex DomínguezAdemás, el impacto de la vivienda turística en los precios ha supuesto que el Gobierno ultime establecer una modificación técnica en la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de la cesión temporal de viviendas de uso turístico (VUT), suprimiendo la limitación de que éstas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística, y facilitar que las comunidades de vecinos puedan limitar esta actividad e incluso establecer cuotas a gastos comunes.

"El impacto de la vivienda turística en las subidas del precio del alquiler es menor de lo que se cree. Sin duda, es una realidad en determinadas calles o plazas de algunas ciudades, pero no tiene el peso suficiente como para ser la responsable del incremento de los precios en municipios enteros", comenta Encinar, que cree que en los próximos años "muchos pisos turísticos volverán al mercado de la vivienda residencial". "Cada vez son más los propietarios que notan cómo la rentabilidad que obtienen no es tan elevada si no se encargan ellos directamente de la gestión de la vivienda", concreta.

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