La declaración de la renta del 2020, que se está efectuando en estas fechas, le saldrá a pagar más o a devolver menos a los miles de gijoneses que poseen una segunda vivienda no alquilada o un trastero o garaje en un edificio distinto al de su residencia habitual. O incluso un local vacío. El motivo es que no se ha efectuado la revisión de los valores catastrales a nivel local en más de una década, con lo que la Agencia Tributaria pasa a cobrar un 2% del valor catastral frente al 1,1% que aplica durante los diez años posteriores a una revisión general del catastro en cada municipio. Gijón, donde la última revisión general se efectuó en 2009, es junto con Siero el único de los municipios asturianos de más de 50.000 habitantes en los que ha caducado, entre otros motivos, porque el Ayuntamiento no solicitó la actualización. Además de afectar al IRPF, la valoración catastral de un inmueble también tiene repercusiones sobre dos de los principales tributos municipales como son el IBI y la plusvalía, en ambos casos para todo tipo de inmuebles.
Tradicionalmente, la valoración de los inmuebles subía con cada revisión catastral. Eso es lo que explica que la Agencia Tributaria aplique a los propietarios un tipo más reducido que cuando si no se ha actualizado esa valoración. Pero el hecho de que la última revisión general, de 2009, se hiciera al calor del desbocado incremento de los precios durante la burbuja inmobiliaria que se produjo en aquella década, unido al hundimiento del mercado inmobiliario tras el pinchazo de la misma a raíz de la crisis de 2008, apunta a que la próxima revisión de los valores catastrales que se efectúe sea a la baja, según explican expertos en materia fiscal.
El desajuste entre los valores catastrales y la realidad ya llevó a muchos ayuntamientos en la década pasada a instar al Catastro a que aplicara rebajas lineales, sin necesidad de efectuar una revisión. Así ocurrió en varios municipios asturianos, entre ellos Gijón, donde el Catastro aplicó una rebaja lineal del 22% en todas las valoraciones a partir de 2014, a petición del Ayuntamiento, entonces gobernado por Foro. Desde el Consistorio se indica ahora que debido a esa reducción de 2014 no se puede asegurar que la próxima actualización catastral en Gijón sea a la baja, cabiendo la posibilidad de que se produjera un incremento, según explican fuentes municipales.
Sin embargo, para otras fuentes consultadas, la rebaja es inevitable, toda vez que, según los datos oficiales del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el valor medio del suelo en Asturias pasó de 450,5 euros el metro cuadrado en 2009 a 167,5 euros en 2020, es decir, una depreciación del 62,81%. El precio del suelo es uno de los dos componentes del valor catastral, junto con el de la construcción. Eso no supone que la actualización sería de ese calibre, pero sí que muy probablemente sería a la baja debido a ese abultado descenso en uno de los componentes de la valoración, a lo que se añade el descenso en los precios inmobiliarios desde el boom de los años noventa, agregan los expertos consultados.
No obstante, las valoraciones catastrales no se hacen en base a promedios generales, sino que son distintas para cada zona del concejo y teniendo en cuenta tanto el valor del suelo como de la construcción, matizan fuentes municipales. La ponencia general de los valores catastrales que procede efectuar cada diez años puede iniciarse tanto a petición de cada ayuntamiento como por iniciativa propia del Catastro. En el caso del concejo de Gijón, se da la circunstancia de que el vencimiento de ese plazo de diez años para la actualización general de los valores catastrales coincidió con la aprobación, en enero de 2019, del nuevo Plan de Ordenación (PGO).
El año pasado es el que se tendría que haber producido la actualización general de los valores catastrales del municipio, pero tras la aprobación del PGO, el Catastro se ha centrado primero en revisar la valoración de las fincas que se han visto afectadas por un cambio en la calificación urbanística con el nuevo planeamiento urbanístico.
El valor del suelo cayó un 62,81% desde la última revisión efectuada, en 2009
Tras esa revisión de las fincas cuya calificación urbanística se ha visto modificada con el nuevo PGO, el Catastro está efectuando revisiones parciales en función del tipo de suelo. La actualización general de todos los valores catastrales del municipio se hará aún esperar. Y todo eso, a pesar de que la alteración del mercado inmobiliario, la revisión del PGO o el transcurso de 10 años desde la última actualización, son cada una de ellas causa suficiente para la revisión del valor catastral en un municipio. Y en el caso de Gijón se dan las tres.
En cuanto a la afección a los tributos municipales, en 2014 el Ayuntamiento de Gijón no sólo promovió la reducción en un 22% de los valores catastrales, sino que también aprobó una rebaja del tipo impositivo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) del 0,48% que tenía anteriormente al 0,45%, tipo que se ha mantenido invariable hasta la actualidad.
Respecto a la plusvalía, el Ayuntamiento de Gijón lo dejó de cobrar el año pasado cuando se producían ventas de inmuebles por debajo del precio en el que habían sido adquiridos. Lo hizo así tras varias sentencias en contra, donde los tribunales dieron la razón a los contribuyentes en base al fallo del Tribunal Constitucional de 2017 que no se podía cobrar una plusvalía por la venta de un inmueble que se había depreciado. El problema aquí es que el Constitucional instó a legislar sobre este asunto, sin que el Estado lo haya efectuado hasta la fecha y no está claro si para determinar que una vivienda u otro inmueble se ha vendido por debajo de su precio de compra se tiene que atender a la evolución del valor catastral o los precios que figuren en las respectivas escrituras de compraventa del contribuyente.
En el caso del Ayuntamiento de Gijón, se está aplicando este último criterio, la comparación de los precios escriturados, si bien no siempre se dan por buenos, ya que en el caso de que en las escrituras figuren precios anormalmente bajos para los que se conocen para la zona del inmueble por la situación del mercado inmobiliario y ante el riesgo de picaresca, los arquitectos municipales efectúan una inspección del inmueble vendido antes de dar por bueno el precio escriturado que presenta el contribuyente, según explican otras fuentes consultadas. En el caso de que se tomaran en consideración las valoraciones catastrales, siempre que estuvieran actualizadas, no hay lugar a ese tipo de dudas. En todo caso, aunque se decida el pago o no en función de la escritura, el cálculo de este impuesto se hace en atención al valor catastral del inmueble, más concretamente al valor del suelo.
El Ayuntamiento de Gijón no es el único de Asturias que tiene sin actualizar desde hace más de diez años sus valores catastrales, pero sí el único entre los grandes. Según los datos oficiales de la Agencia Tributaria, que difunde para que los contribuyentes puedan efectuar sus cálculos en la declaración de la renta de 2020, son once los municipios asturianos que tienen revisados sus valores catastrales. Se trata de Oviedo, Avilés, Mieres, Langreo, Carreño, Castrillón, Gozón, Grado, Tineo y Sobrescobio.
Hasta 300 euros más para un jubilado de La Arena
La afección a cada contribuyente en la declaración de la renta dependerá del valor catastral de su inmueble y de los otros conceptos tributarios. Un ejemplo es el caso de un pensionista al que la diferencia respecto al año pasado en su declaración es de 300 euros más. Se trata de un jubilado que cobra la pensión máxima y que además de la vivienda de la unidad familiar cuenta con un segundo piso ubicado en el barrio de La Arena, con un valor catastral de 95.670 euros en el que reside un hijo. El año pasado Hacienda le devolvió 950 euros tras presentar la declaración, mientras que en la efectuada este año la devolución esa devolución se redujo a 650 euros.
