El Catastro utilizará datos individualizados de antigüedad, conservación o precio de compraventa de las viviendas para construir el nuevo valor de referencia inmobiliario, que servirá de base para el pago de los impuestos de sucesiones, transmisiones patrimoniales y patrimonio. En Asturias, los Servicios Tributarios del Principado utilizaban el denominado valor real del inmueble, que hasta 2018 se basaba en un sistema de coeficientes (se multiplicaba el valor catastral del piso por un coeficiente que variaba según el concejo y que se actualizaba cada año considerando factores como la evolución del mercado inmobiliario) muy criticado por los contribuyentes y que fue tumbado por el Tribunal Supremo al ser considerado poco concreto. Sus alternativas, basadas en informes periciales y comparativas con tasaciones hipotecarias, también fueron objetadas por los jueces.
La ley de lucha contra el fraude fiscal, que mañana pasa por la Comisión de Hacienda del Senado, incluye un cambio en la base imponible de varios impuestos con el objetivo de dar mayor seguridad jurídica. Así, la base imponible de los impuestos de sucesiones y donaciones y de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados pasa de ser el valor real al valor de mercado, que en el caso de los inmuebles se asimila al valor de referencia calculado por el Catastro. Este valor de referencia es distinto del valor catastral –que es el que se utiliza, por ejemplo, para el pago del impuesto de bienes inmuebles (IBI), que no se verá modificado– y es de nueva creación, ya que aunque estaba previsto en los Presupuestos de 2018 nunca llegó a materializarse.
Métodos de comprobación de valores inmobiliarios para el cobro de impuestos
Sistema de coeficientes
La Administración multiplica el valor catastral por un coeficiente que varía según el municipio. Mecanismo utilizado en Asturias hasta 2018, en que fue anulado por el Tribunal Supremo.
Informes periciales
Los técnicos de la Administración hacen informes teniendo
en cuenta la situación del inmueble y la evolución del mercado, sin llegar
a visitarlo por dentro.
Tasaciones hipotecarias
La Administración compara el valor declarado por el contribuyente con el resultante de la tasación hipotecaria si la compra se hizo mediante un préstamo.
Métodos de comprobación de valores inmobiliarios para el cobro de impuestos
Sistema de coeficientes
La Administración multiplica el valor catastral por un coeficiente que varía según el municipio. Mecanismo utilizado en Asturias hasta 2018, en que fue anulado por el Tribunal Supremo.
Informes periciales
Los técnicos de la Administración hacen informes teniendo
en cuenta la situación del inmueble y la evolución del mercado, sin llegar
a visitarlo por dentro.
Tasaciones hipotecarias
La Administración compara el valor declarado por el contribuyente con el resultante de la tasación hipotecaria si la compra se hizo mediante un préstamo.
Métodos de comprobación de valores inmobiliarios para el cobro de impuestos
Sistema de coeficientes
La Administración multiplica el valor catastral por un coeficiente que varía según el municipio. Mecanismo utilizado en Asturias hasta 2018, en que fue anulado por el Tribunal Supremo.
Informes periciales
Los técnicos de la Administración hacen informes teniendo
en cuenta la situación del inmueble y la evolución del mercado, sin llegar
a visitarlo por dentro.
Tasaciones hipotecarias
La Administración compara el valor declarado por el contribuyente con el resultante de la tasación hipotecaria si la compra se hizo mediante un préstamo.
Ahora, la ley de lucha contra el fraude retoma esta idea y prevé la construcción del valor de referencia, que consistirá en valoraciones individualizadas de cada inmueble teniendo en cuenta cuestiones como la calidad constructiva, la antigüedad, el estado de conservación o la superficie si, por ejemplo, se han realizado ampliaciones. Se utilizarán para ello datos obtenidos de declaraciones de ciudadanos y comunicaciones de ayuntamientos, notarios y registradores, y se complementará con datos de precios de compraventa, explicaron fuentes de Hacienda.
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Hasta ahora, la base imponible del impuesto era el valor real, que se equiparaba o bien al precio de compraventa o a un valor objetivo asignado por las comunidades autónomas (como era el caso de Asturias hasta 2018) en función de factores como el precio de la zona.
Por lo que respecta al impuesto de Patrimonio, el nuevo valor de referencia se aplicará a las adquisiciones a partir de enero de 2022 pero no a las propiedades preexistentes a esa fecha, que se seguirán valorando como hasta ahora.
Hacienda asegura que no se va a producir una subida de impuestos porque el futuro valor de referencia no podrá superar nunca el valor de mercado. No obstante, el coordinador del Grupo de Expertos en IRPF de AEDAF, José Pedreira, advirtió de que sí se producirá una subida impositiva para los contribuyentes que hayan comprado a un precio competitivo, ya que la normativa presupone que el precio declarado de compraventa es fraudulento y por eso establece uno objetivo que, por falta de información, difícilmente reflejará el estado real de cada vivienda.