A un precio más barato que cuando salieron a la venta en 2016, en parcelas más pequeñas para que puedan optar a ellas empresas de todos los tamaños, de forma escalonada para no saturar el mercado y sin prisa. Así es como los expertos sugieren a los responsables de la sociedad Gijón al Norte que encaren un nuevo proceso de venta de los terrenos del "solarón". El nuevo convenio ratificado hace unos días en Gijón fija las condiciones de financiación del proyecto del plan de vías a partir del compromiso de las tres administraciones: Fomento, Principado y Ayuntamiento. Eso no supone renunciar a la venta del suelo para generar ingresos pero lo convierte en algo menos esencial que cuando las plusvalías de esa venta eran el pilar de la financiación del proyecto. En estas condiciones ya no se necesita apretar el acelerador. Y menos si el resultado final pudiera ser volver a declarar la subasta desierta como en 2016.
Entonces a la venta salieron las parcelas H1 y H2. La primera, la más cercana a la iglesia de San José, con 5.085 metros cuadrados y capacidad para usos residenciales y comerciales en cuatro bloque. Se tasó en 41,8 millones. La segunda, la más próxima al Museo del Ferrocarril, es la de 2.517 metros cuadrados, con usos en dos bloques y una tasación de 28,6 millones. Gijón al Norte esperaba ingresar 70 millones por todo. Nadie ofreció ni un euro. Los constructores entendieron que el precio era inasumible.
En la última reunión de Gijón al Norte, a los consejeros se les hicieron llegar dos nuevos informes de tasación. Uno firmado por Segipsa y el otro por Knight Frank. Los dos actualizan la tasación a la baja y, en el caso de los segundos, se acaba sugiriendo una venta de parcelas de manera segregada y escalonada. Ese estudio de mercado de Knight Frank presenta dos escenarios. En el primero se reproduce el sistema de venta de 2016 pero con una rebaja en el importe que oscila entre el 34,6 y el 41,3%, dependiendo de la tasa interna de rentabilidad considerada. Aquí el valor de venta de la parcela H1 queda entre los 28 y los 25,7 millones y en la H2 la horquilla está entre 18,1 y 15,7 millones. Los expertos sugieren quedarse con el precio menor. Sea como sea la suma total estaría entre los 41,4 y 46,1 millones. Nada que ver con los 70 millones de hace dos años.
En el segundo escenario, que es el recomendado por estos analistas, la parcela H1 se subdivide en cuatro parcelas y la H2 en dos y se plantea una venta escalonada de dos parcelas al año. Entienden los expertos que las 227 viviendas de la H1 y las 191 de la H2 son demasiadas para la demanda existente ahora mismo en la ciudad y que su venta en dos grandes bloques dejaría la licitación en manos de grandes promotores. La división tiene que ver con el número de bloques. En este escenario, y también en función de la tasa de rentabilidad, las parcelas de la H1 oscilarían entre 29,1 y 27,4 millones y las de la H2 entre 20,1 y 18, 2 millones. A la hora de la suma final se estaría entre 45,6 y 49,2 millones.
En el caso del informe de Segipsa no se hacen sugerencias pero las estimaciones del valor del suelo que hacen mantiene la tendencia a la baja del estudio de sus colegas. En este informe se habla de un valor del total de las unidades que conforman el plan de vías -no sólo de las parcelas a la venta en este primer momento- que oscilaría entre los 119,2 y los 155,4 millones de euros, según los dos escenarios que se valoran. Su tasación para la unidad de ejecución UE-1A, donde están las parcelas que se quieren vender, oscila entre los 53,9 millones y los 60,2. De cara a futuro se tasa la UE-1B entre 75,5 y 53,7 millones y cuando se plantean las valoraciones del suelo de la unidad UE2 las cifran van de los 19,7 a los 11,4 millones.
Cifras más que pequeñas si se tiene en cuenta que el nuevo convenio que reorganiza el plan de Gijón al Norte tiene un compromiso de 500,36 millones para poner en marcha la estación intermodal en el Museo del Ferrocarril y la prolongación del soterramiento hasta la Calzada.
