Juan Fernández-Aceytuno Sáenz de Santamaría es el consejero delegado de ST Sociedad de Tasación, compañía con 250 empleados y 900 tasadores repartidos por toda España. Con raíces en Asturias -su madre es de Turón- pasa en su casa de una aldea de Villaviciosa todo el tiempo que le permite el trabajo, ayer participó en la jornada Vivienda y Tecnología en Asturias, que se celebró en la Feria de Muestras.

- ¿Cómo se calcula el valor de una vivienda?

-El valor de una vivienda es distinto al precio. Nosotros nos dedicamos al valor intrínseco, aislado de una comunicación o un impacto emocional. Alguien puede estar dispuesto a pagar más por una vivienda porque está cerca del colegio de sus hijos o porque está cerca de la casa de sus padres. Hay una parte emocional que los tasadores no somos capaces de identificar. La tecnología se aplica a la gestión de los activos, pero sin visita física es imposible dar el valor de una vivienda con garantías. Tecnología sin personas es un error elemental.

- ¿Difieren valor y precio?

-Muchísimas veces. La emocionalidad y la comunicación afectan. Cómo se presenta ante el cliente y se posiciona la vivienda puede alterar el precio que alguien puede estar dispuesto a pagar, aunque el valor intrínseco sea menor. La clave en ese contraste es el profesional que conoce el mercado y el urbanismo.

- ¿Con la burbuja hubo emociones o especulación?

-Había una parte muy importante de especulación. Nos coge un ciclo económico alcista en España, con la entrada en el euro en 2002 y la inversión en cuatro años de 600.000 millones de euros que venían en fondos de inversión. Ese dinero fue a financiar el préstamo al promotor para la compra de suelo, y para la compra de vivienda, cuando endeudarse era prácticamente gratis y la percepción de la clase media de aquel momento era que el que no compraba un piso, compraba dos. Y había gente que compraba tres pisos para vender dos. Parecía que te lo quitaban de las manos.

- ¿Por qué se caracterizó?

-En vivienda, una burbuja inmobiliaria, como la conocen en Estados Unidos, son barrios abandonados. Eso en España no ha pasado por la cohesión que hay de las familias de la clase media. Sí hemos visto muchos desahucios por ejecuciones hipotecarias. Pero la gran crisis ha estado en el sector promotor y en la financiación de suelo que no era todavía finalista y se vendía con expectativas de suelo finalista.

- ¿Cómo estamos ahora?

-En el principio de un ciclo alcista. El mínimo del precio de la vivienda ha sido en toda España en el año 2014 para vivienda nueva y en 2015 para la de segunda mano. Y aproximadamente los ciclos en España son de 16 años, 8 alcistas y 8 de bajada de precios. En situación normal estamos mirando un crecimiento sostenido a nivel de España, y esto incluye a Gijón y a Oviedo, de 8 años desde 2014.

- ¿Se repetirá la burbuja?

-Lo que percibimos es que las grandes capitales, Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca, Málaga, Valencia, Bilbao, Sevilla y Zaragoza, están distorsionando las medias, fundamentalmente por la inversión asociada al alquiler. Esto nos hace pensar que la próxima crisis no va a ser una crisis nacional, como fue el pinchazo de la burbuja en 2007, sino que afecte más a las grandes capitales. Burbuja como la de 2007 no la vemos, entre otras razones porque el número de hipotecas es bajísimo. Estamos en un 25% de las hipotecas que se dieron en el año 2007, mientras que en las transacciones estamos ya en el 50%.

- ¿Eso qué supone?

-En 2007 había muchas más hipotecas que transacciones porque la vivienda se utilizaba para otro tipo de financiación. Cuando el número de hipotecas está por debajo del de transacciones, es que la gente está pagando al contado, con ahorros; no se está cocinando otra burbuja inmobiliaria de componente financiero.

- ¿Asturias cómo está en este panorama?

-No está jugando la liga de Madrid y Barcelona. No digo que no pueda llegar, porque Oviedo y Gijón tienen grandes atractivos, pero ahora no están en ese momento, están por debajo de la media. Las subidas de precios que estamos viendo en Asturias están entre el 1% y el 2%, que son crecimientos muy sensatos.

- ¿Qué es más recomendable ahora, comprar o alquilar?

-Es una decisión muy personal y que tiene que ir relacionada con un proyecto de vida. La vivienda es una gran forma de ahorrar y de asegurarte, con las pensiones a las que nos vamos a ver abocados, poder tener un lugar digno en el que residir. Te sirve de garantía una vez pagado para otras operaciones, la heredan tus hijos, tiene muchas ventajas. Yo tengo casa en Asturias, que me hice en una aldea de Villaviciosa, todo el tiempo que no estoy trabajando lo paso en Asturias y en Madrid estoy alquilado. No creo que la cantidad de dinero que te cuesta comprar una casa en Madrid me compense. Si hay un proyecto de vida a largo plazo, las dos opciones son válidas. Lo importante es que la gente no se endeude más de la cuenta. Hay gente que por comprar asume riesgos; durante la burbuja se veían tasaciones a la carta, gente que falseaba ingresos y sucursales bancarias que facilitaban el acceso al crédito sin capacidad de pago probada.

- ¿Por qué valora las subidas moderadas?

-Da gusto ver un sector inmobiliario a nivel nacional creciendo al 2% o al 3%, creo que es lo que desea todo el mundo, incluidos promotores y constructores. Las distorsiones del mercado no son buenas para nadie; puede haber alguien que a corto plazo gane, pero a largo plazo va a perder mucho. Un mercado ordenado hace que la economía vaya sólida y que la gente pueda comprar una vivienda con ilusión, sin pagar sobreprecio, con un poder adquisitivo relacionado a los salarios, que se han reducido bastante durante esta crisis. Y las viviendas tienen que seguir la capacidad de pago de las familias. Veo el mercado ordenado y muy profesionalizado, espero que no nos lleve a otra crisis; creo que las lecciones se han aprendido.