¿Cuál es el valor de los terrenos del Solarón? Esta es la última tasación

La pasada reunión del consejo de administración de Gijón al Norte, bajo la presidencia del secretario de Estado de Transportes y Movilidad Sostenible, José Antonio Santano, no sirvió solo para presentar el anteproyecto de la estación intermodal de Moreda y su integración en la trama urbana de Gijón. A los consejeros se les presentaron también, para su aprobación y firma, las cuentas de 2023. La sociedad que gestiona el plan de vías cerró ejercicio con un déficit de 379.382,78 euros. Un resultado negativo que solo tiene de bueno que es inferior al del año anterior, cuando Gijón al Norte cerró con unas pérdidas de 482.764,08 euros. También en negativo había sido el cierre del ejercicio de 2021, en aquella ocasión por encima del medio millón de euros. Una tendencia que marca el devenir económico de la sociedad que comparten Estado, Principado y Ayuntamiento desde 2002 como instrumento para el desarrollo del proyecto de integración ferroviaria de la ciudad.

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Pero aunque la cifra del resultado del ejercicio sea importante hay alguna otra dentro del documento que no pasa desapercibida. Un nuevo informe de tasación elaborado por Segipsa y fechado el 12 de enero de este mismo año fija en cerca de 47,5 millones –en concreto son 47.479.330,47 euros– el valor de las fincas del Solarón. Es un incremento del 1,38% respecto a la tasación de enero de 2023, que había bajado un 3,8% respecto al ejercicio anterior. El informe tiene como fecha de caducidad el 11 de enero de 2025. Pero, ojo, que esa valoración se hace en base a los seis bloques de edificios de entre cinco y veinte plantas que el actual plan especial permite construir en el espacio liberado de vías y estaciones en el corazón de la ciudad. Unos edificios que, en la nueva propuesta que se impulsa desde el Ayuntamiento para consolidar ese espacio como zona verde, desaparecen de ese espacio concreto.

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Serían 47,5 millones a perder por Gijón al Norte como ingresos propios que dedicar a financiar la operación de la estación liberando de esa parte del coste a sus tres socios. Por esa pérdida económica, y por las consecuencias jurídicas, técnicas y patrimoniales que podría conllevar el cambio global de criterio, es por lo que en la reunión de Gijón al Norte se planteó la necesidad de crear una subcomisión técnica que analice ese cambio en profundidad antes de tomar cualquier decisión.

La tasación que ahora hay sobre la mesa se realiza sobre las denominadas parcelas H1 y H2 de la Área Pendiente de Urbanizar (APU) 1A del Plan especial de reforma interior para la integración del ferrocarril PERI 00. A la parcela H1 que es la más cercana al Humedal, le da el documento urbanístico capacidad para cuatro bloques de viviendas de cinco plantas: baja más cuatro alturas. En esta tasación del pasado enero el valor final que se da por cada edificio es de 6,8, 4,5, 5,6 y 9,8 millones, respectivamente, hasta alcanzar una suma final de 24,8 millones. La parcela H2, más próxima al Museo del Ferrocarril, tiene un valor final de 20,6 millones, que se organiza en dos edificaciones valoradas en 15 y 5,5 millones, respectivamente. La de menor coste se corresponde con un bloque de cinco plantas y la otra referencia con una construcción doble que incluía un edificio de seis alturas y uno de 20. Una propuesta completamente desfasada respecto a las que ahora se trabajan –y que además de recolocar las edificaciones fuera del espacio conocido como Solarón buscan evitar el modelo de altas torres que se proponía hace años– pero que sigue estando vigente en las cuentas de Gijón al Norte.

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Otra cifra importante es la de los 43,2 millones de euros de deuda que tenía la sociedad Gijón al Norte a 31 de diciembre de 2023. No son deudas con un banco son deudas con sus tres socios en base a unos préstamos participativos que caducaban en 2021 pero sobre los que ya hay una tercera prórroga que finalizará el 31 de diciembre de este año. Estado, Principado y Ayuntamiento sustentan una sociedad, cuyos gastos fundamentales son 244.749 euros en nóminas de sus tres trabajadores y 113.000 euros en gastos de explotación, donde la partida más importante son los 44.400 euros que se tuvo que pagar por el IBI de las parcelas del Solarón y el Impuesto de Actividades Económicas.

Y aunque ese gasto no afecte a las cuentas actuales, los auditores de Gijón al Norte ya avisan de que la sociedad tendrá que hacerse cargo de un 70% del coste de la redacción del proyecto de nueva estación, que licitó directamente Adif y que supone un coste de 4,3 millones. La idea es que la certificación de ese gasto llegue en 2025.

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El dinero que Gijón al Norte ganase vendiendo para la construcción de edificios el suelo liberado de vías que le cedían las empresas ferroviarias siempre se valoró cómo una vía para pagar el proyecto de estación intermodal. Claro que desde 2002 a 2024 se han planteado varios bocetos de estación y otros tantos de diseño urbano para la zona. Y, por supuesto, varios costes para la operación. En 2017 se firmaban las bases de lo que debía ser un nuevo convenio de colaboración entre los socios de Gijón al Norte –el primero era de 2002 como la fundación de la sociedad– y en aquel documento el coste de las operaciones a financiar por la sociedad se estimaba en 263,35 millones. Un año después esa cifra pasaba a ser de 360,20 millones, que fue la fijada en el convenio firmado en 2019. Hay que tener en cuenta que a esos 360,20 millones había que sumar otros 140 que pagaba directamente Adif en cuanto era la estación de cercanías con su conexión al metrotrén. En 2021, y en el marco del estudio informativo que debía definir la ubicación definitiva de la intermodal se fijaban dos nuevos costes: 321,79 millones si se hacía en Moreda y 388,94 si era en la ubicación del Museo del Ferrocarril definida en el convenio. ¿Y ahora? ¿Cuánto costará la estación y todo el proyecto que conlleva? Se estima que la cifra se pueda conocer en julio cuando se presente el proyecto básico definitivo, pero a su paso por Gijón el secretario de Estado de Transportes, José Antonio Santano, fijaba el coste total de la operación entre 350 y 500 millones.

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