Subidón en la venta de viviendas en Oviedo, que toca su nivel más alto en catorce años

Las inmobiliarias de Oviedo vendieron durante el primer semestre del año casi nueve pisos al día. Una cifra inédita desde hace por lo menos catorce años, desde los primeros seis meses del 2008, para ser más concretos, año en el que la burbuja inmobiliaria comenzaba a desinflarse. A desplomarse. Más al detalle, las cifras del ministerio de Fomento (que tiene las competencias en Vivienda) señalan que durante este primer semestre del año se vendieron en la capital asturiana 1.595 viviendas, la inmensa mayoría de ellas de segunda mano. Hay que echar la vista unos cuantos años atrás para encontrar un semestre tan bueno.

Oviedo venía, hasta ese mes de junio, liderando la recuperación del mercado inmobiliario en Asturias. En ese primer semestre, las ventas subieron en la capital asturiana un 23% en comparación con 2019 (el último ejercicio que podría considerarse normal, ya que los dos siguientes aún había restricciones ligadas a la crisis del coronavirus). Es un porcentaje que está, por ejemplo, por encima del registrado en Gijón, donde la compraventa de viviendas mejoró durante ese periodo –y haciendo esa misma comparación con 2019– un 19%.

Sin embargo, tras la fiesta llega la resaca. Ahora, sostiene el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), Antonio Vega, la situación se ha dado la vuelta por completo. Tras el verano, el parón del mercado inmobiliario es más que notable. Recuerda Vega que los primeros meses del año fueron "muy buenos", con un enorme dinamismo. Pero, más o menos, a partir del mes de septiembre, comenzó un parón que los agentes inmobiliarios ya califican como de "crisis". Buena parte de culpa la tienen las restricciones de la banca a la hora de conceder nuevas hipotecas. Son mucho más estrictos, tal y como ocurrió en el comienzo de la crisis inmobiliaria, allá por 2008.

El cambio ha sido tan brusco que ha pillado con el pie cambiado a muchas inmobiliarias ovetenses que no se esperaban un parón de tal magnitud. Una de ellas asegura que las visitas, que hasta el verano se contaban por decenas al día, ahora están prácticamente paralizadas. "Vamos a ver cómo acaba el año", apunta Vega.

La compra de vivienda subió un 23% hasta junio en la capital, más que en Gijón

El parón llega, además, cuando el mercado inmobiliario de la capital volvía a coger aire. Durante los últimos años era habitual que las ventas de viviendas en Oviedo no pasaran del millar por semestre (un número bastante pobre), pero desde 2017, una vez que el sector pudo presumir de haberse sacudido totalmente la crisis, las transacciones comenzaron a remontar el vuelo. Tanto se alzaron que ya estaban en unos niveles muy similares a los que se venían registrando durante las épocas de mayor bonanza. Es decir, durante los años previos al pinchazo de la burbuja y posterior caída del ladrillo.

Ahora, una de las primeras consecuencias de esta parálisis del mercado es que los precios están incluso comenzando a bajar, sostiene Antonio Vega. Un escenario que hace unos pocos meses era impensable. De hecho, la vivienda venía encareciéndose de forma pausada, pero sin perder el ritmo desde hacía ya unos cuantos años y había conseguido ir recuperando el terreno que había perdido durante la crisis.

"Los bancos lo miran ahora todo mucho más antes de conceder un préstamo"

Antonio Vega - Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria

La explicación de la situación la resume Vega en muy pocas palabras: "Los bancos han endurecido los tipos de interés, ahora lo miran todo más a la hora de conceder un préstamo, porque temen que la crisis pueda ir a más". Eso y porque el Banco Central Europeo (BCE) –el organismo que vela por la política monetaria de la UE– ha incrementado los tipos de interés en un intento por aplacar la escalada de la inflación.

Una de cal y otra de arena para el mercado inmobiliario carbayón. La venta de viviendas, tras cerrar su mejor semestre en catorce años, ahora cotiza a la baja, mientras que la demanda de alquiler está desatada. Crece tanto que Vega asegura que los precios se disparan, aupados por la falta de oferta en el mercado. "Piden 600 euros de renta al mes por un piso normalito", afirma. Ademas, los propietarios no las tienen todas consigo, desconfían. "Tienen miedo a poner los pisos en alquiler por si luego no cobran, porque la ley tampoco les beneficia", reflexiona. Algunos estudios comienzan ya a darle la razón. Solo durante el segundo trimestre del año la cuota de los alquileres subió un 1% en la capital asturiana; se trata de un porcentaje que está por encima del incremento general de la región (0,8); y también por el de Gijón, donde los precios casi no se movieron, solo se incrementaron un 0,1%. Más en detalle, el precio del metro cuadrado para los pisos de alquiler alcanza ya en Oviedo los 8,1 euros, muy cerca del de Gijón (8,3).

Las inmobiliarias carbayonas notan ya un notable incremento del coste de los alquileres

Pese a las cifras, Vega no es del todo pesimista y espera que este parón que están sufriendo las ventas sea solamente un pequeño bache y que el sector inmobiliario pueda recuperarse en un espacio corto de tiempo. Tan corto que su expectativa es que ya en 2023 –año electoral, una circunstancia que podría facilitar el despegue– las transacciones podrían ya volver a coger ritmo de nuevo.

Un estudio divulgado recientemente por el portal Idealista señala que el aumento de la financiación está incrementando ya el esfuerzo que tienen que hacer las familias para poder comprar una vivienda. El informe, desciende al terreno y compara entre las capitales de provincia. En esa estadística, Oviedo, como el resto de ciudades españolas, no sale bien parada. Hace un año (en el tercer trimestre de 2021), una familia media ovetense tenía que destinar el 19% de su sueldo para poder pagar la cuota hipotecaria; ahora ese porcentaje se ha incrementado notablemente, hasta el 21,9%. Casi tres puntos de un año para otro. Para realizar el estudio, el portal inmobiliario ha desarrollado lo que se denomina como tasa de esfuerzo, que mide el peso de la vivienda sobre el poder adquisitivo de los hogares. El cálculo es válido tanto para viviendas hipotecadas como para las cuotas del alquiler.

Pese a que las familias ovetenses tienen que rascarse ahora mucho más el bolsillo para poder afrontar los gastos de la casa, la capital asturiana no es de la que peor parada sale en las estadísticas. Los habitantes de Barcelona tienen que hacer un gasto mucho mayor para pagar su hipoteca o el alquiler. Esas cuotas se comen casi la mitad de su renta. Algo similar ocurre en San Sebastián y, en menor medida, en Madrid. Al otro lado de la moneda, en otras capitales como Ávila, Zamora o Jaén, el esfuerzo es muy inferior comparado con el que tienen que hacer las familias ovetenses. Rondando el 16% de los ingresos de esos hogares. Oviedo también sale bien parada en la comparación con las ciudades del norte de España.

"Se reducirán las ventas, sobre todo entre los hogares con unos ingresos bajos y medios; no entre los altos"

Santiago Álvarez - Profesor de Hacienda Pública

El profesor de Hacienda Pública de la Universidad de Oviedo Santiago Álvarez, especialista además en asuntos ligados a la vivienda, augura que el problema irá a más. "La cuestión ahora es que la subida del euribor va a provocar un fuerte incremento de las cuotas para aquellos que tuvieran el préstamo variable, la carga va a crecer mucho", pronostica. Eso hará que el coste de las hipotecas suba y que los porcentajes que ahora recoge el estudio se queden cortos en muy poco tiempo. La previsión es que el esfuerzo de las familias en relación al pago de su vivienda suba como la espuma durante los próximos meses.

Con estas nuevas condiciones del mercado, Santiago Álvarez prevé que los nuevos compradores se retraigan y retrasen su decisión hasta que el temporal amaine. "Se va a reducir la demanda especialmente entre aquellos segmentos de la población que tienen unos ingresos medios o bajos; en cambio, los que tienen poder adquisitivo seguirán comprando con normalidad", apunta el profesor de Hacienda Pública. Para los más ricos, los vaivenes de los tipos de interés no tienen casi influencia. De hecho, muchos de ellos suelen aprovechar estos momentos convulsos para pescar en río revuelto. Un agente inmobiliario de la capital cuenta que, precisamente, últimamente están repuntando algo las operaciones que se cierran al contado. Aquellas que no necesitan pasar por los bancos, los que pagan a tocateja. Los más acaudalados.

Santiago Álvarez resume que el mercado inmobiliario "ha sufrido un cambio de escenario brusco". También advierte de que este mayor esfuerzo que tienen que hacer ahora las familias para pagar por su techo tendrá repercusiones sobre el resto de desembolsos de los hogares, que se retraerán. Para el profesor de Hacienda Pública la inversión suele convertirse en un valor refugio durante las épocas de crisis económica.

Suscríbete para seguir leyendo