Temor a más litigios con el nuevo cálculo de la plusvalía, con dos opciones de pago

El Consejo de Ministros aprobó ayer un real decreto con el diseño del nuevo impuesto municipal sobre la plusvalía de los terrenos urbanos después de que el Tribunal Constitucional dejara sin efecto el anterior sistema de cálculo. El Gobierno ha optado por una reforma exprés que persigue evitar un vacío legal que pudiera perjudicar las arcas de los ayuntamientos, que obtienen unos 2.600 millones de recaudación anual a partir de este impuesto. Alrededor de 30 millones los de Asturias.

Sin embargo, hay dudas sobre la fórmula exprés utilizada. Juristas cuestionan que la reforma se haya adoptado por la vía de un real decreto-ley, y no por una ley. Incluso la organización de técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) ha alertando del riesgo de inconstitucionalidad. Además, por primera vez serán gravadas las operaciones de compraventa de menos de un año (que estaban exentas), lo que supone un varapalo fiscal para los fondos de inversión y las inmobiliarias y puede ser una fuente añadida de litigiosidad. La ministra portavoz del Gobierno, Isabel Rodríguez, justificó la “urgencia” de legislar para dar “seguridad jurídica” a los contribuyentes. “También existía urgencia por parte de los ayuntamientos, pues la ausencia de este impuesto afectaba gravemente a la estructura de sus cuentas en el momento en que están preparando sus proyectos de presupuestos para el próximo año, señaló. Y sobre las operaciones de menos de un año, desde Hacienda se apuntó que “pueden tener un carácter más especulativo”.

¿Cómo se calculará ahora la base imponible del impuesto? El Real Decreto-ley establecen dos opciones para determinar la cuota tributaria y se aplicará las más beneficiosa para el contribuyente: la base imponible será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo por unos nuevos coeficientes (en el gráfico) que tendrán en cuenta la realidad inmobiliaria; o bien se determinará por la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición. Al introducir la posibilidad de elegir entre un método u otro el real decreto pretende dar respuesta al mandato del Constitucional que establece que el método objetivo de determinación de la base imponible no puede ser el único método admitido legalmente.

¿Cómo funcionarán los dos métodos de cálculo?. Por defecto, la base imponible del nuevo impuesto se calculará a partir del valor catastral del inmueble. Este se multiplicará por unos coeficientes que serán actualizados cada año, con norma de rango legal, teniendo en cuenta la realidad del mercado inmobiliario. Además se reconoce la posibilidad de que cada ayuntamiento, a efectos de este impuesto, corrija hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización.

¿Es obligatorio el método de valoración catastral? No. Este método para calcular la base imponible es optativo ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de traspasar un inmueble y que se determina por la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior que la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real. En todo caso, estos cálculos podrán ser objeto de comprobación por parte de los Ayuntamientos, novedad que introduce la norma.

¿Y si no se ha obtenido ganancia con el cambio de propiedad? El real decreto introduce un nuevo supuesto de no sujeción al impuesto para las operaciones en las que se constate que no se ha obtenido ganancia. Es el contribuyente quien deberá solicitarlo. El interesado deberá declarar la transmisión y aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición.

¿Cuándo entre en vigor la nueva normativa?. A partir del momento en que se publique en el BOE. Los Ayuntamientos tendrán un plazo de seis meses para adecuar sus ordenanzas.

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